Перепланировка при ремонте: что согласовывать и чем грозит самовольная
Большая часть ремонтов обходится без согласований: штукатурка, стяжка, плитка и замена сантехники на старых местах никого, кроме вас, не касаются. Но стоит сдвинуть перегородку или перенести мокрую зону — и ремонт превращается в перепланировку, которую нужно согласовывать. Разбираемся, где проходит граница и почему это стоит выяснить до того, как бригада возьмёт перфоратор.
Перепланировка и переустройство — в чём разница
Жилищный кодекс (ст. 25 ЖК РФ) различает два вида изменений.
Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, если это требует изменений в техническом паспорте помещения.
Перепланировка — изменение границ или площади помещения, образование новых помещений или изменение внутренней планировки, в том числе без изменения границ и площади.
На практике это означает, что согласования обычно требуют:
- снос, перенос или установка перегородок, объединение комнат;
- объединение ванной и туалета, перенос санузла или кухни;
- перенос или замена инженерных сетей и оборудования с изменением техпаспорта.
Косметический ремонт, замена отделки и замена сантехники без переноса сетей согласования, как правило, не требуют. Если сомневаетесь, относится ли ваша задача к перепланировке, уточните это до начала работ — в органе, который согласует перепланировки в вашем городе.
Что нельзя даже с проектом
Есть изменения, которые не согласуют. Самое частое из них в квартирах — перенос мокрых зон: по пункту 24 Положения, утверждённого постановлением Правительства РФ № 47, уборную, ванную (душевую) и кухню нельзя размещать над жилыми комнатами. Исключение сделано для двухуровневых квартир.
Отдельно стоит относиться к несущим конструкциям и газовому оборудованию: вмешательство в них затрагивает безопасность всего дома, и решение по таким работам принимается только на основании проекта.
Как согласовать
Порядок установлен статьёй 26 ЖК РФ. Собственник подаёт в орган, который согласует перепланировки:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на помещение;
- проект перепланировки или переустройства;
- технический паспорт помещения;
- если квартира в социальном найме — письменное согласие всех членов семьи нанимателя;
- если дом — памятник архитектуры, заключение органа охраны памятников.
Решение принимается не позднее чем через 45 дней после подачи документов. После окончания работ перепланировка подтверждается актом приёмочной комиссии (ст. 28 ЖК РФ) — его утверждают в срок до 30 дней после уведомления о завершении работ. Только после этого перепланировка считается завершённой.
Чем грозит самовольная перепланировка
Самовольной считается перепланировка без согласования или с нарушением согласованного проекта (ст. 29 ЖК РФ). Последствия:
- штраф по части 2 статьи 7.21 КоАП РФ: для граждан — от 2 000 до 2 500 рублей;
- обязанность вернуть помещение в прежнее состояние в срок, который установит орган, согласующий перепланировки;
- проблемы при продаже, ипотеке и наследовании: несоответствие техпаспорту всплывает при любой сделке с квартирой.
Сохранить помещение в перепланированном виде можно по решению суда — если изменения не нарушают права и законные интересы других людей и не создают угрозы их жизни или здоровью. Но это долгий путь с неясным результатом, и дешевле согласовать заранее.
Что обсудить с бригадой до начала работ
Согласование — обязанность собственника, а не исполнителя. Но исполнитель, который знает правила, сэкономит заказчику деньги и нервы. Перед стартом:
- Проговорите, есть ли в плане перепланировка. Снос перегородки кажется мелочью, пока не выясняется, что без согласования его делать нельзя.
- Если перепланировка есть — начинайте с проекта. Бригада работает по согласованному проекту, а не по эскизу на листке.
- Зафиксируйте это в договоре. Укажите, что работы, затрагивающие планировку и инженерные сети, выполняются по согласованному проекту, и приложите его. О том, какие ещё пункты нужны в договоре, — в статье «Договор подряда на ремонт».
- Сохраните скрытые работы на фото. После закрытия стен восстановить, где прошли трубы и кабели, почти невозможно, а комиссии и следующим мастерам это важно.
Если вы ищете исполнителя, укажите в описании заказа, что планируется перепланировка и есть ли уже проект. Так откликнутся те, кто работал с такими объектами.